Un plan para alquilar a buen precio, en el microcentro

La crisis por la pandemia convirtió al otrora próspero y elegante microcentro, en un paisaje casi desértico. El legislador Manuel Socías presentó un proyecto para que los edificios de oficinas, se reconviertan en viviendas, que puedan alquilarse a precios accesibles.

El microcentro, con sus grandes edificios y sedes bancarias y gubernamentales, hasta ahora era un lugar donde se alojaban sólo los turistas. 

La pandemia, que destruyó muchas costumbres y empleos, también castigó a esa zona, que hoy sorprende por la poca cantidad de gente que anda por sus calles. El teletrabajo hizo que los empleados trabajaran desde casa, y eso les quitó público a los comercios, que iniciaron su retiro en masa.

Entre los comercios cerrados y las oficinas vacías, el espectáculo que brindan esas manzanas que rodean al Cabildo es desalentador: las playas de estacionamiento vacías y con yuyos altos, le dan aspecto de «far west» a una zona que hasta el 20 de Marzo de 2020, era hiper transitada durante los días hábiles.

El tema preocupa al legislador porteño Manuel Socías (FdT), que elaboró un proyecto, que presentó en la Legislatura el 15 de Junio pasado. Dice el legislador:

  • Cualquiera que camine por el microcentro, lo que ve es una situación de mucho deterioro, muchas oficinas abandonadas, locales cerrados, restaurantes cerrados, la verdad es que la escena es de una degradación acelerada. Lo que nosotros entendemos es que, si bien es una crisis muy triste, porque el centro de Buenos Aires siempre fue un ícono de nuestra ciudad, también es una oportunidad para repensarlo, para re convertirlo en un barrio residencial. Nosotros decimos que lo que hay que hacer es una intervención muy audaz, muy agresiva, muy fuerte por parte del Estado, para que esa reconversión efectivamente se produzca, y se produzca aceleradamente, porque también es una oportunidad para hacer un shock en la oferta de viviendas para sectores medios, un mercado nuevo de alquileres que sean precios más accesibles que del resto de la ciudad. Estamos trabajando en ésto, una reconversión del microcentro en un barrio residencial.

Espacio físico hay, pero el problema está en que las estructuras de las oficinas, no se asemejan a los de las viviendas. ¿Cómo harán para reconvertirlas?

  • Efectivamente, el grueso de los metros cuadrados del centro están ocupados por oficinas, hoy oficinas abandonadas. Elaboramos la idea de un fondo que subsidie la reconversión de esas oficinas en vivienda. Básicamente, lo que nosotros estamos proponiéndoles a los propietarios de los inmuebles de oficinas, es que ingresen a un crédito subsidiado para adecuar ediliciamente las oficinas en nuevas viviendas, y que esas viviendas ingresen a un mercado de alquiler que también estaría controlado por el Estado. Un mercado de alquiler, por supuesto respetando todas las normativas de los alquileres y demás. Hay que tener en cuenta que esas oficinas hoy están abandonadas, y aparentemente, por todas las proyecciones que se hacen, van a estar abandonadas por mucho tiempo. Queremos que se reconviertan en viviendas, ya que hay una demanda y una necesidad imperiosa de que haya más viviendas en la Ciudad de Buenos Aires.

Ésta sería una manera original, aparentemente original, de que el Estado intervenga en el mercado de alquileres, cosa que hasta ahora siempre es entre privados la relación.

  • El mercado de alquiler, tal cual está hoy en la Ciudad de Buenos Aires, es un mercado muy informal, vamos a ponerlo en términos bien concretos: es un mercado en negro, que no tributa, es muy difícil de controlar, hay una relación entre privados entre propietario e inquilino que en general es muy asimétrica, y es perjudicial para el inquilino. Lo que nosotros decimos es: todas las viviendas que se produzcan en el marco de esta reconversión del centro, en barrio residencial, tienen que ser viviendas que entren formalmente a un nuevo mercado de alquileres. Al ser un mercado de alquileres formal, lo que le permite al Estado, es controlar mejor que efectivamente se cumpla. Por ejemplo, la normativa vigente en materia de alquileres que actualmente no se cumple, porque no hay forma de registrarlos, no hay herramientas para registrar los alquileres. Lo que nosotros decimos es: si un propietario de oficina fue beneficiario del programa de reconversión de su oficina en vivienda, esa vivienda tiene que ingresar a este programa, que va a estar controlado y auditado por el Estado en término de precios, de condiciones contractuales, etcétera. Es una relación entre privados, pero controlada y auditada por el Estado.

O sea que el Estado sería como el síndico de la relación, un árbitro.

  • Efectivamente. El Estado sería como un síndico que audita que se cumplan las condiciones que están establecidas en el marco de este programa de reconversión. Es decir, vos reconvertís tu oficina, lo reconvertís en una vivienda, esa vivienda tiene que ingresar en un mercado de alquileres que tiene que cumplir determinados requisitos en términos de precio, de duración del contrato, de coeficiente de actualización etcétera.

¿Estaría dirigido a familias, jóvenes, estudiantes?

  • Sectores medios. Nosotros estamos pensando en sectores medios y diferentes tipologías de vivienda: monoambiente, 2 ambientes, 3 ambientes. Que permite satisfacer la demanda de los jóvenes que quieren irse a vivir solos, también de familias nuevas, familias jóvenes con pocos hijos y también personas mayores que también viven solas o que es una pareja. Está orientado a los sectores medios, jóvenes y también adultos mayores.

¿Ya entraron en contacto con los propietarios? ¿Qué piensan de esta idea?

  • Estamos hablando con muchos propietarios. En general, en el centro, hay propietarios de edificios completos de oficinas. Venimos conversando con ellos, y la verdad que genera mucho entusiasmo, porque el dilema que hoy enfrentan es tener el edificio abandonado por muchos años. Lo que nosotros estamos generando es una oportunidad de generar un negocio, también, para los propietarios. Es decir que frente al abandono de su oficina, esta es una oportunidad de negocios diferente, no tan rentable como el negocio de alquiler de oficinas, pero frente a la alternativa de tener cerradas y abandonadas las oficinas, genera bastante entusiasmo.

¿Se contactó con el bloque mayoritario de la Legislatura (Pro y aliados)? ¿Qué opinan de esto?

  • En el gobierno de la Ciudad están pensando en otro programa de reconversión del Microcentro en un barrio residencial, todavía no conocemos las características de las propuestas de ellos, pero por lo menos partimos de una línea de base: ellos también comparten el diagnóstico de que el centro está en un proceso de degradación, y que algo hay que hacer para rescatarlo, así que por lo menos,  desde el punto de vista del diagnóstico podríamos compartir la mirada. Hay que ver después,, en la discusión parlamentaria, si se llega a buen puerto. Creo que hay una necesidad imperiosa de hacer algo rápido con el Microcentro, antes de que sea demasiado tarde, porque el proceso de degradación urbana,  es muy costoso revertirlo.

Una pregunta más genérica, pero que tiene que ver con el tema: ¿por qué crees que en casi 40 años de democracia, no se pudo impulsar una política de vivienda a largo plazo, que trascienda a los distintos gobiernos?

Creo que, fundamentalmente, hay un problema de encuadre del problema habitacional en la Ciudad de Buenos Aires: se supone que el problema de la vivienda se resuelve desde la demanda, entonces siempre discutimos cómo mejorar el acceso al crédito hipotecario, y cómo mejorar las tasas que pagan los compradores. Yo pienso que el problema de la vivienda en la Ciudad Buenos Aires, es un problema de oferta. Lo que nosotros tenemos que generar, es un shock en la cantidad de viviendas ofertadas, y no tanto la cantidad, sino en el tipo de viviendas ofertadas. El mercado de la vivienda, librado a la suerte del mercado, produce viviendas de lujo, que son los edificios que vemos construidos sobre Libertador, sobre Figueroa Alcorta, en Puerto Madero etcétera, y esas son viviendas que en general quedan vacantes, quedan vacías, porque se hacen con una lógica de especulación financiera. Hay que lograr que se produzcan viviendas para sectores medios, que es el problema central que tiene la Ciudad de Buenos Aires, donde el 34% de los hogares alquila en condiciones de asimetrías respecto a los propietarios. Entonces, lo que nosotros decimos es: si logramos generar un aumento en la oferta de viviendas para sectores medios, vamos a permitir que bajen los precios, y que sean viviendas efectivamente accesibles para los sectores que no son ricos de la Ciudad de Buenos Aires. El problema es cómo se mira el problema, nosotros creemos que hay que mirarlo desde el lado de la oferta, de la cantidad y tipo de viviendas que se producen en Buenos Aires.

Claudio Serrentino

Foto: Pablo Cuarterolo – Perfil

 

 

 

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