La Vicepresidenta de CUCICBA y vecina de Monte Castro, Marta Liotto, analiza la situación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires: problemas en centros comerciales, baja de precios y proyecto para suspender el ABL e Ingresos Brutos.
Según los últimos datos, la cantidad de locales vacíos en la ciudad, ¿cuál es tu pensamiento al respecto?
Ese dato lo tenemos que ir focalizando de acuerdo a zonas, a centros comerciales y a comunas también. O sea, tenemos que desmembrar un poco esa información, para saber en qué zonas crecen la cantidad de locales vacíos en la Ciudad Buenos Aires. En el micro y macrocentro, en una cuadra podemos encontrar alrededor de 8 locales vacíos, que es una barbaridad. La altura de Córdoba, la altura del 600 y 700 realmente da pena, es una tristeza absoluta. Es un desierto.
Caminás por Florida, tenés 11 locales en la cuadra de la posterior a Galerías Pacífico, 11 locales vacíos en una cuadra en Florida. Esto no había sucedido nunca. Esto tiene dos motivos, dos ejes fundamentales: uno, es el efecto del valor de los alquileres. Florida siempre cotizó muy alto, siempre fue lo que denominamos en el mercado inmobiliario como “primera dama”, primera línea. Entonces esos locales, hoy, sufren la falta de venta, la falta de público que tiene el micro y macrocentro. ¿Por qué? Porque mucha gente ya no está yendo a la oficina, las oficina están quedando vacías, están funcionando con el 30% del personal por la cuestión del Home Office, más allá de gente que ha perdido su fuente laboral.
Hoy, por el micro y macrocentro circula muy poca gente, especialmente los días de semana. Si vos hacés un comparativo de días de semana con sábado, el sábado hay más gente que lo que hubo en el transcurso de la semana. Normalmente, el centro es un desborde de gente porque todos van a hacer trámites y demás, alguna compra o alguna entrega. Por cada local comercial con persiana abierta, tenés tres o cuatro con persiana cerrada. Eso da muchísima tristeza para el centro.
Nosotros, desde Cucicba, presentamos en la Legislatura, un proyecto de quita de impuestos: es una quita, una reducción en el ABL por 18 meses, 18 meses bonificado el ABL. ¿Para qué?, ¿por qué el ABL? El ABL es del propietario sin duda, no es del inquilino, pero el propietario, al no pagar al ABL puede hacer una reducción en el monto del canon locativo. Entonces: si un alquiler en valor mercado está $ 50.000, el propietario puede hacer una quita del 10% en el precio del alquiler. Entonces, el inquilino se atreve porque el gasto inicial para su proyecto, para su desarrollo, no sería tan costoso. El otro tema al que estamos apuntando es a una quita, también de 18 meses, en Ingresos Brutos.
A la Ciudad de Buenos Aires le estamos planteando eso: si no se pagan ingresos brutos ni ABL durante 18 meses, al menos se le da un empuje desde el área de gobierno, un acompañamiento para que los locales puedan volver a estar activos, y para que haya inversores que se atrevan. Nosotros creemos que el Estado tiene que acompañar la situación que está viviendo los centros comerciales, de la situación que se está viviendo. Te digo que hay centros comerciales y centros comerciales. Por ejemplo, Monte Castro, que es el nuestro, tenemos muy pocos locales vacíos en este momento, y te voy a decir cuál es la cuestión; son dueños, y alquilan, pero no se dan cuenta que el mercado cambió, que el valor de locación no es el mismo que antes. Entonces seguramente esos dueños fueron a alguna inmobiliaria de la zona, y fueron muy bien asesorados, indicándole que el valor que ellos pretendían ya estaba fuera de mercado, que no era el que corresponde. Estos propietarios no se aggiornaron a la problemática que vive el sector, y mantienen valores que son verdaderamente imposibles de llevar adelante.
O sea que están vacíos porque los propietarios no se adaptaron.
Exacto, en Monte Castro está pasando esto. En Villa del Parque, creo que está el 90% está ocupado, también abre el shopping de Villa del Parque, con un outlet, levanta sus persianas, es como que las partes se pudieron poner de acuerdo, tanto el propietarios como los desarrolladores del proyecto de comercialización que viene allí, para volver a levantar las persianas del shopping. Situación esa que le va a dar mayor potencia y mayor crecimiento a los locales que están en el alrededor del shopping.
Entonces, ya tenemos dos centros comerciales que están funcionando bastante bien. Y tenemos el de Lope de Vega, que también en un momento tuvo varios locales vacíos, a fin del año pasado, no han podido continuar su desarrollo comercial algunas marcas, pero poco a poco se fue volviendo a poner en eje, y volviendo a ocupar los locales que se habían desocupado. Estamos hablando de centro comerciales chicos, centros comerciales de barrio, que sin duda que son importantes, porque son fuente de trabajo de muchas personas y de mucha familia, pero no son el eje fundamental de lo que está pasando en el centro, lo que está pasando en Cabildo, lo que está pasando en la zona del outlet de la avenida Córdoba. Estamos hablando de otra ciudad. Por eso, lo podemos desmembrar en dos circunstancias, dos situaciones: los centros comerciales barriales podemos decir que estamos bastante bien, que estamos en un 85, 90% en términos generales. Pero lamentablemente, en los grandes centros comerciales, que son los que empujan fuertemente la economía de la ciudad, están bastante reticentes de poder ocuparse. Hoy estamos hablando de menos del 50% de locales ocupados.
En resumen: los lugares que serían con alquileres más caros son los que están más complicados, el centro, Belgrano, Córdoba.
¿Por qué? Porque también cambió la metodología de venta. No hay que olvidarse de eso. Por ejemplo antes vos encontrabas una empresa que vendía electrodomésticos, necesitaba 500 metros de salón como mínimo, mil metros de salón para poder exhibir la cantidad de electrodoméstico que tenía. Hoy la venta online, ha cambiado muchísimo esa dinámica. Entonces economizás personal, local, impuestos, un montón de cosas se te modifican en el escenario. Había una empresa de ropa deportiva en Cabildo y Juramento, que era de tres plantas, al lado había también una casa de electrodomésticos, también de 3 plantas. Por supuesto, ya no están más. ¿Y a quién le alquilás eso? Porque estamos hablando de costosísimos alquileres comerciales. Entonces no es tan fácil, habrá que aggiornar también la ciudad, y habrá que generar propuestas, y esto sin duda tiene que ser el sector entero: propietario, potenciales inquilinos, potenciales comerciales de franquicias, el estado y los inmobiliarios por supuesto que somos los que tenemos un poco la aguja de cómo viene el crecimiento, el desarrollo de los centros comerciales.
¿Cómo están las inmobiliarias con la pandemia?
Nosotros ya veníamos muy mal, 2019 el fue uno de los peores momentos que ha tenido el sector. Imaginate después, con la pandemia, y este año con un cepo terrible sobre la moneda extranjera, y una posibilidad de que la gente no sabe qué es lo que tiene que hacer frente a elecciones y frente a la pandemia. Realmente estamos en el peor momento de la historia. El peor, es muy difícil sostenerse en este momento y ser intermediario en este momento, donde el propietario necesita vender porque tiene que atender determinadas cuestiones. Venimos todos de una economía que está bastante mal, y la verdad que no tiene la posibilidad de comercializar en este momento a los valores que hubiera pretendido, o lo que él considera que vale su inmueble. Entonces, nosotros hoy nos tenemos que arremangar fuertemente para poder ofrecer el producto que tenemos a la venta, con un precio más que competitivo, porque tenemos sobreoferta de inmuebles, como nunca. En este momento, en una cuadra, en la misma cuadra tenemos tres ofertas, eso no pasó nunca.
Si hay sobreoferta, debería bajar el precio.
Está bajando, ya bajó un 20%, estamos por debajo del valor que al inicio de la pandemia. Creo que esto tiene que generar un llamado de atención a la economía general, al Ministerio de Economía, a los gobiernos, tanto de la Ciudad como Nacional, porque la industria nuestra, la comercialización de inmuebles, el desarrollo inmobiliario, es de muchísimos rubros que activa cuando está en funciones. Y eso hace mover la economía en general. Por ejemplo, desde mi empresa lo que estamos comercializando, todo se está terminando, calculo que se entregará en marzo del año que viene y realmente le ha costado mucho al constructor poder terminar la obra, no sólo por una cuestión de costos sino por una cuestión de pandemia, que no le han permitido desarrollar a todo el personal en la obra en tiempo y forma. Había problema con el traslado del personal. Entonces tiene que viajar un micro, todos los días, que en determinado punto vaya levantando el personal que tiene trabajando en la obra, para que pueda llegar. Sin duda que llegan más tarde, y se van antes. Entonces es realmente dificultoso el tema; pero bueno, se está cumpliendo, se cumple y sin duda que los clientes que han comercializado allí, entienden la dinámica.
Entrevista: Claudio Serrentino
Foto: Télam
